Etat des lieux d’un local commercial : ce qu’il faut savoir
L’état des lieux est un document écrit qui décrit l’état de l’immeuble et de ses équipements au moment de la remise des clefs à un locataire. Il doit comprendre une description détaillée de l’état des différentes parties de l’immeuble (murs, sols, plafonds, fenêtres, portes, etc.), ainsi que de l’état des équipements (chauffage, électricité, plomberie, etc.). Dans le cas d’un local commercial, celui-ci revêt une importance particulière, puisque les équipements professionnels ont une valeur intrinsèque importante et impactent directement la valeur du local. La réalisation de l’état des lieux est donc clé pour s’assurer que le démarrage et la conclusion d’un bail commercial se déroule dans de bonnes conditions et sans mauvaise surprise ultérieure pour chacune des deux parties, tant pour le locataire que le bailleur.
Quels sont les enjeux de l’état des lieux ?
Un état des lieux d’un local commercial a pour principal objectif de décrire l’état du local au moment où il est remis à un nouveau locataire ou à l’acquéreur. Il permet de s’assurer que le local est en bon état et de fixer un état de référence pour le restituer dans le même état à la fin du bail.
Voici quelques-uns des enjeux d’un état des lieux d’un local commercial :
- S’assurer que le local est en bon état et a été entretenu correctement par le précédent locataire ou le vendeur.
- Établir une liste de réparations à effectuer avant de remettre le local à un nouveau locataire.
- Déterminer si le local a subi des dommages pendant la période de location ou de possession et fixer la responsabilité de ces dommages.
- Servir de référence pour la réalisation de travaux de rénovation ou de mise en conformité du local.
- Établir le montant des loyers ou du prix de vente en fonction de l’état du local.
Il est important de réaliser un état des lieux précis et complet afin de pouvoir se référer à ce document en cas de litige ou de différend avec le nouveau locataire ou l’acquéreur.
Quelles sont les obligations légales pour l’état des lieux ?
En France, l’état des lieux pour un local commercial est une étape obligatoire lors de la remise de ce dernier à un locataire. Cet état des lieux a pour objectif de décrire l’état de l’immeuble et de ses équipements au moment de la remise des clefs. Il permet également de fixer les responsabilités en cas de dégradations constatées à la fin du bail.
Pour réaliser cet état des lieux, il est recommandé de se faire accompagner d’un tiers de confiance, comme un avocat ou un huissier de justice. L’état des lieux doit être réalisé par écrit et doit comprendre une description détaillée de l’état des différentes parties de l’immeuble (murs, sols, plafonds, fenêtres, portes, etc.), ainsi que de l’état des équipements (chauffage, électricité, plomberie, etc.).
Il est important de prendre des photos ou des vidéos de l’état des lieux afin de pouvoir les présenter en cas de litige ultérieur. L’état des lieux doit être signé par les deux parties (le propriétaire et le locataire) et doit être remis au locataire dans les deux jours suivant la remise des clefs.
A noter que l’état des lieux de sortie n’est pas obligatoire en France. Cependant, il est fortement recommandé de le réaliser afin de vérifier l’état de l’immeuble et de déterminer les éventuelles dégradations qui devront être réparées par le locataire avant de rendre les clefs.
Comment réaliser l’état des lieux d’un bail commercial ?
Pour réaliser un état des lieux de votre local commercial, vous devrez effectuer une inspection minutieuse de chaque élément de votre local. Voici les étapes à suivre :
- Préparez une liste de tous les éléments à inspecter, comme les murs, les plafonds, les sols, les fenêtres, les portes, les équipements et les installations électriques, les plomberies, les appareils de chauffage, de ventilation et de climatisation, etc.
- Inspectez chaque élément de votre local en prenant des notes et en photographiant tous les dommages ou les défauts que vous constatez.
- Rédigez un rapport détaillé de votre état des lieux, en incluant toutes les informations que vous avez recueillies lors de votre inspection.
- Faites une copie de votre état des lieux et assurez-vous de le remettre à votre bailleur ou à votre propriétaire, ainsi qu’à tous les autres parties concernées.
Par ailleurs, pour réaliser votre état des lieux, nous vous recommandons de vous munir du contrat de location, de la liste du mobilier et des équipements disponibles dans le local et bien sûr, de l’état des lieux précédent.
Il est important de réaliser un état des lieux détaillé et précis afin de pouvoir éviter tout problème ou litige ultérieur concernant l’état du local. Si vous avez des doutes ou des questions sur la réalisation de votre état des lieux, n’hésitez pas à demander l’aide d’un professionnel.
Que se passe-t-il en cas de désaccord au sujet de l’état des lieux ?
L’état des lieux est généralement établi à l’amiable par le bailleur et son locataire ou leurs représentants. Pour être précis, on parle alors d’état des lieux contradictoire. Néanmoins, il arrive que le propriétaire et le locataire n’arrivent pas à s’entendre. Dans ce cas, il est possible de solliciter un commissaire de justice. C’est alors sous sa responsabilité que sera réalisé l’état des lieux.
Nombre de désaccords lors des états des lieux de sortie ont pour origine un désaccord sur l’état d’origine du bien. Pour éviter cela, réalisez l’état des lieux d’entrée avec minutie : commentaires, annotations et photographies. Dans le cas de l’état des lieux et particulièrement pour un bail commercial, “abondance de biens ne nuit pas.”
Un état des lieux est-il contestable a posteriori ?
Oui, si les différentes parties sont en désaccord, il est possible pour le locataire ou le bailleur de contester un état des lieux s’il estime qu’il est inexact ou incomplet.
Pour cela, le bailleur doit en être informé. Réaliser des échanges écrits doit permettre de démontrer votre bonne foi. Trouver une solution à l’amiable est un préalable à toute action au tribunal. Si vous ne parvenez pas à trouver un accord, vous pouvez saisir la justice.
Il est recommandé de disposer de preuves pour étayer votre contestation. Là encore disposer des photos ou des vidéos de l’état des lieux, des témoins, etc est toujours un atout. Si un état des lieux est signé sans qu’il y soit apporté de réserves, il sera plus difficile de contester celui-ci par la suite.
Il est également possible de contester un état des lieux de sortie si vous estimez que les dégradations imputées à votre responsabilité ne sont pas justifiées. Dans ce cas, vous devrez fournir des preuves pour étayer votre contestation, comme des photos de l’état de l’immeuble et de ses équipements avant votre arrivée, des factures de réparation, etc.
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